房企融资“黑五月”:境内外发债量环比跌四成

10 06月
作者:Roy|分类:资讯
房企外部融资环境持续偏紧。

在房地产金融审慎监管的背景下,开发商融资环境保持收紧态势。

6月10日,房地产资管信息服务平台(CAIC)发布数据显示,5月房企境内外共发行债券约590亿元,同比微升4.8%,环比大幅下降38.2%。其中,发行债券的房企数量有45家,仅为4月发行数量的一半。

同日,中指研究院最新发布的报告也显示,5月房企融资总额持续下降,行业平均利率环比小幅上升。“融资总额持续下降及平均融资利率上升,表明房企外部融资环境持续偏紧。”该机构分析认为。

实际上,5月本是房企传统债券融资“小月”,但受期内“供应链融资收紧”事件等影响,房企境内融资收缩幅度超出预期。

旭辉控股行政总裁林峰日前发文称,对房企的融资会进一步收紧,最近监管部门又叫停了一批供应链融资,金融机构下半年的投放头寸原本就比上半年少,各个水龙头都是拧紧趋势,建议企业珍惜现金流。

融资“水龙头”拧紧

自去年下半年“三条红线”发布以来,针对房企融资的调控持续加码。

日前,第一财经从多个信息源获悉,房地产供应链非标融资有收紧趋势,基金子公司对该类产品的备案被叫停。与此同时,沪深交易所于5月大批量终止ABS项目,其中不乏涉房类项目,释放出监管趋紧气氛。

“境内债市受大量ABS项目集中终止事件影响,监管趋紧预期上扬。”贝壳研究院认为,尽管该事件后官方解释其为“项目超期处理”的常规操作,但仍为后期境内非标融资的审批和发行带来一定的影响。

从各机构最新数据也可看出,房企在“降杠杆”诉求下融资行为大幅收缩。

CAIC统计数据显示,5月房企境内外融资总量环比下降近四成,发债房企数量进一步减少。截至5月底,房企境内外发债累计融资总规模约合4579亿元,较去年同比下降5%,同比降幅较4月有所收窄。

该机构认为,房企发债量大幅收缩,主要因境内融资收紧,多项资产证券化产品的规范性政策限制房企融资,境内债权融资有所影响,融资量下降;受此影响,房企将关注点转向海外,境外债权融资得到较大恢复。

数据显示,5月房企境内外共发行债券约590亿元,其中境内发债规模达336亿元,同比下降58.4%,环比上升2.2%;海外债方面,5月共发行254亿元,同比上升70%,环比上升75%。

在国内融资收紧背景下,境外发债一直是房企“补血”的重要途径,加上近期人民币走强等因素影响,房企5月境外融资同环比大增。但贝壳研究院认为,虽然短期发债规模小幅回升,但整体保持不确定性波动。

对债务压力较大的房企来说,如果不能顺利“借新还旧”,融资规模不能覆盖到期债务,便需靠自由资金偿还,经营风险将无形中加大。

近日出现流动性问题的蓝光发展,便遭遇了类似危机。蓝光发展CFO欧俊明表示,公司上半年到期的债券,不像以往正常融资环境下大部分可以通过再融资来覆盖,新发规模和到期规模之间的缺口比以往大。

“过去十多年来,开年地产融资环境就如此严峻,还是第一次碰到。”他说,三道红线、房地产贷款集中管理制度等政策后,银行整体对地产行业的授信额度都有所收紧,房贷集中管理对回款规模和速度也有影响。

CAIC监测数据显示,6月份房企将有36笔债券到期,总计约515亿元,偿债压力虽较高峰期有所缓解,但偿债压力仍然不容忽视。

小房企成本飙涨

5月18日,佳源国际公布了一笔发债计划,拟上市1.3亿美元的优先票据,票据利率为11.0%,2024年到期。早前1月21日,佳源国际还公布了一笔3亿美元规模的发债计划,票面利率高达12.5%。

超10%的融资成本,高于行业平均水平,也折射出中小房企融资艰难的现状。

克而瑞表示,百强房企门槛正在成为融资分水岭,5月TOP100房企境内发债成本均在5%上下,相差不大,TOP20房企融资规模较大,且融资成本较低;而非TOP100房企发债融资占比跌至18%。

海外债方面,TOP20-30房企海外发债融资成本最高,接近11%,而TOP10房企的海外债加权融资成本仅有3.45%。

“房地产金融监管保持高压态势,出于对民营房企经营和现金流稳定性的担忧,资金更倾向于国资房企和规模房企,国企逐渐成为融资市场上的主力。民营房企中,仅TOP50甚至TOP30才能在国内顺利发债。”该机构称。

行业新环境下,龙头房企与央企、国企的优势在进一步凸显。

克而瑞统计显示,5月发债量最高的是华润置地,发行了一笔60亿元的中期票据,融资利率3.29%-3.84%。从发债年限看,万科和龙湖发行的公司债年限达7年,旭辉的一笔1.5亿美元的绿色优先票据年限也达到7年。

整体来看,国资房企融资更占优势,融资成本进一步下调,国企发行债券票面利率较一季度下调近50个基点,仅有3.71%。而民营房企的发债融资成本较一季度微涨至6.78%,为各类房企最高。

业内认为,目前超半数房企仍为融资驱动,随着融资环境收紧,未来开展多元化融资渠道、优化自身债务结构,是其顺利融资且降低融资成本的关键。与此同时,房企促销售、加强回款已成为当务之急。

值得注意的是,融资艰难、成本上升,对中小房企拿地及盈利均会有所冲击。

随着“两集中”供地政策在22个城市相继落地,多地实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。另一方面,资金实力强的企业获得更多拿地机会,中小房企频频沦为“陪跑”选手,行业分化正进一步加剧。

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